Las hipotecas nos traen sorpresas constantemente. Ahora sale a la luz un nuevo frente que vuelve a llenar las páginas de los periódicos: los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios.
Nos encontramos ahora con que los bancos obligaron a los consumidores a asumir los gastos de constitución de las hipotecas (unos gastos totales que podrían ascender a unos ocho millones según datos del INE) cuando el banco es el que los debía pagar.
¿De qué gastos hipotecarios estamos hablando?
- De la factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
- De la factura de la notaría correspondiente a la escritura de préstamo hipotecario.
- Del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados al que se encuentre sujeta la escritura hipotecaria.
- De la factura de la gestoría (si su intervención fue impuesta por el banco).
- De la factura de tasación del inmueble.
Por ejemplo, una hipoteca de 120.000€ constituida en el año 2006 para un inmueble situado en la Comunidad de Madrid, le correspondería una devolución al cliente de unos 2.600€ aproximadamente.
Debemos tener en cuenta que no es relevante que el préstamo hipotecario esté pagado o no, se puede reclamar cualquier tipo de hipoteca. Las únicas condiciones que influirán en la cantidad a recibir son el año de constitución de la hipoteca y la ubicación del inmueble (ya que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados varía según la Comunidad Autónoma).
Plazos para reclamar
La Sentencia del 23 de diciembre del 2015 del Tribunal Supremo consideró nulas las cláusulas relativas a los gastos de apertura de las hipotecas (por considerarlas abusivas), obligando al banco a restituir las cantidades pues solo le benefician a él. Si bien el fallo hace referencia específica a las hipotecas del BBVA, lo cierto es que en la práctica todas las entidades bancarias cuentan con cláusulas muy similares. Y en todas se pueden solicitar la nulidad.
Todos estos clientes contrataron una hipoteca y pagaron los gastos de constitución como algo natural, sin saber que no les correspondía hacerlo. Muchos, además, han estado pagando de más (o siguen haciéndolo) sin ser conscientes de que el banco está vulnerando sus derechos como consumidor al aplicarles la cláusula suelo.
Con el fin de recuperar el dinero, la principal acción a ejercitar en los tribunales es la nulidad de las cláusulas abusivas (art. 83 y 89 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en relación con art. 5 y 7 de la Lay de Condiciones Generales de la Contratación).
Las acciones de nulidad ejercitadas son imprescriptibles (es decir, no caducan); por eso no es relevante que el contrato de préstamo siga vigente o esté ya amortizado.
UN JUEZ DE OVIEDO RECHAZA QUE EL BANCO PAGUE LOS IMPUESTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECA.
El juzgado de Primera Instancia número 11 de Oviedo ha desestimado la petición de un cliente de Liberbank que reclamaba las cantidades aportadas en concepto de impuestos por la formalización de su hipoteca al considerar que dicha carga le corresponde al beneficiario del préstamo y no al banco. Aunque recurrible, el fallo del magistrado contradice el criterio de la sala de lo Social del Tribunal Supremo que en diciembre de 2015 declaró que el pago de estos tributos, que suponen casi la totalidad del importe de los gastos de formalización, era una obligación de las entidades prestatarias.
El juzgado ovetense recuerda que antes de dicha sentencia la sala de lo Contencioso Administrativo del alto tribunal ya había sentado doctrina al imponer el pago de la tasa, denominada Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, al cliente, que de este modo pasaba a cargar con cerca del 90% de los costes de esta operación.
Solo el resto, apenas el 10% de los gastos de formalización, corresponderían a la escritura del préstamo, que sí debe correr a cuenta del banco y no del cliente. Además, el juzgado de Primera Instancia expone que si bien los argumentos son “correctos”, la sala de lo Social del Tribunal Supremo no contempló en su decisión la legislación tributaria, que atribuye esta carga al prestatario cuando se trata de escrituras de constitución de préstamo con garantía.
En este sentido, insiste en la aplicación generalizada de esta doctrina en el ámbito administrativo y niega que este hecho produzca “un desplazamiento de la carga tributaria que debía soportar el profesional hacia el consumidor”, por lo que rechaza que se trate de una cláusula abusiva.
No obstante, el juez atribuye al banco la obligación de acarrear con todos los gastos “futuros o pendientes de pago” en concepto de notaría o registro, incluidos los de la primera copia de la escritura, así por modificación o cancelación de la hipoteca, incluidas las comisiones y gastos de la carta de pago.
Asimismo, declara nula la cláusula en la que se imponían al prestatario todos los gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad. Según han explicado expertos, la ahora cuestionada sentencia del Supremo provocó una avalancha de pleitos por parte de asociaciones de consumidores y despachos de abogados especializados, que ofrecieron una salida a los millones de españoles que suscribieron estas cláusulas.
A tenor de sus estimaciones, los gastos de formación en el caso de una hipoteca media, constituida por valor de 150.000 euros, alcanzarían cerca de los 3.000 euros por cada una, lo que supondría un desembolso para los bancos de alrededor de 700 millones de euros sólo en lo que va de año.
Unas cifras que alentarían a algunos afectados a reclamar por la vía judicial la nulidad de esta cláusula, sin considerar que anteriormente el propio Tribunal Supremo determinó que, al formalizar una hipoteca, el banco sólo debe abonar los gastos de notaría o registro, apenas el 10 % del total o unos 300 euros de media.